Le guide complet 2022 du permis de construire ! Vous retrouverez ici toutes les informations dont vous aurez besoin pour comprendre et réaliser une demande de permis de construire sereinement.
Définition : qu’est-ce qu’un permis de construire ?
Le permis de construire est un dossier administratif, faisant partie des autorisations d’urbanisme comme la déclaration préalable de travaux, qui permet au service d’urbanisme de votre commune de vérifier que votre projet respecte les règles et codes de l’urbanisme. Il est généralement exigé pour la réalisation de projet de construction de moyenne à grande ampleur. Le permis de construire n’est pas une simple formalité ni un simple formulaire Cerfa à remplir ! C’est un véritable dossier complexe qui demande beaucoup de connaissances et de temps pour bien élaborer l’ensemble des pièces demandées. Il est généralement conseillé de se faire accompagner par un professionnel pour être sûr que votre projet de construction voit le jour rapidement.
Quand est-ce qu’un permis de construire est obligatoire ?
Un permis de construire est obligatoire lorsque vous avez un projet venant modifier l’aspect extérieur de votre habitation et que celui-ci dépasse un certain nombre de mètres carrés de création de surface de plancher et d’emprise au sol. Il est hyper important de bien calculer les surfaces actuelles de votre habitation et celles du projet avant de demander un permis de construire.
Les projets concernés par le permis de construire sont :
– Toute construction de maison individuelle sur un terrain nu.
– Tous travaux de construction d’agrandissement, d’extension, de surélévation, d’aménagement de combles avec création de surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure ou égale à 40 m². Si votre parcelle n’est pas dans la zone urbaine du Plan Local d’Urbanisme (PLU) alors la surface réglementaire est de 20 m².
– L’aménagement extérieur d’annexes ou abris avec création de surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure ou égale à 20 m². On parle d’annexes ou abris lorsque votre projet est un carport, abri de jardin, une dépendance, un garage, etc.
– La construction d’une piscine dont le bassin a une superficie supérieure ou égale à 100 m².
L’alternative au permis de construire : si la surface de plancher ou d’emprise au sol de votre projet est inférieure à 20 m2 pour les annexes et abris, 40 m2 pour les extensions (20 m2 si la zone n’est pas une zone urbaine), il faudra alors demander une déclaration préalable de travaux. Ce dossier administratif est quasiment identique au permis de construire. Il concerne cependant les plus petits projets.
Bon à savoir : nous vous conseillons vivement de vous rapprocher du service d’urbanisme de votre commune. Ils vous communiqueront le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Plan d’Occupation des Sols (POS) et les réglementations en vigueur qu’il faudra à tout prix faire correspondre à votre projet pour avoir des chances qu’il soit validé !
Bon à savoir encore : pour les nouvelles constructions ou les construction de plus de 50 m2 sur bâtiments existants, une étude thermique réglementaire respectant la réglementation thermique 2012 est exigée au dépôt du dossier de permis de construire.
Attention : petite information non-négligeable, si après travaux la surface de plancher ou d’emprise au sol totale de votre maison est supérieure ou égale à 150 m², le recours à un architecte est obligatoire. Encore une bonne raison de bien calculer ses surfaces avant de commencer à élaborer un dossier !
Peut-on construire sans permis de construire ?
Il est possible de construire sans permis mais votre construction devra représenter moins de 5 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol. Autant dire rien du tout ! Au delà de cette surface, une autorisation d’urbanisme est obligatoire.
Si vous décidez de construire sans faire la demande de permis de construire, vous encourez forcément des risques ! Cela représente une infraction au code de l’urbanisme. Si un agent de l’état ou un agent de police constate votre infraction, il peut vous adresser un procès verbal. Suite à ça, le tribunal de grande instance prendra une décision :
– l’arrêt immédiat des travaux
– la démolition totale de vos constructions
– une mise en conformité de vos constructions (article L.480-14 du Code de l’urbanisme)
Sachez que l’infraction peut être constatée jusqu’à 10 ans après la réalisation de vos travaux. Vous encourez également une amende allant de 2000€ à 6000€ du mètre carré. (article L.480-4 du code de l’urbanisme). La loi ne rigole pas, on vous conseille de toujours déclarer vos travaux !
Si vous êtes dans la situation ou vous souhaitez régulariser vos travaux, il est tout à fait possible de demander un permis de construire après travaux. Le dossier à déposer reste le même. Vous indiquerez cependant dans le formulaire Cerfa qu’il s’agit d’une régularisation.
Le recours à un architecte est-il nécessaire ?
Le recours à un architecte n’est pas obligatoire pour demander un permis de construire. Vous pouvez construire sans architecte. Sauf bien sûr si après travaux la surface de plancher ou d’emprise au sol de votre maison est supérieure ou égale à 150 m2. Là c’est la loi, vous devrez faire appel à un architecte.
Quel est le prix d’un permis de construire ?
L’architecte demande généralement un pourcentage du montant des travaux, qui peut être variable en fonction du projet et de l’architecte.
À la base, la demande de permis de construire est totalement gratuite en France. Cependant, il est commun et fortement conseillé de faire appel à un professionnel pour vous accompagner dans ces démarches compliquées. Comme nous l’avons dit précédemment, la constitution du dossier n’est pas du tout évidente, elle implique un savoir faire en matière d’urbanisme et de représentation graphique ! Croyez-nous.
Quelles sont les taxes liées au permis de construire ?
La surface taxable est une des surfaces réglementaires prise en compte par les services d’urbanisme. Il est important de la définir précisément car celle-ci permettra de définir les montants des différentes taxes (taxe d’aménagement, taxe foncière, etc.) auxquelles vous pouvez êtes assujettis.
Elle correspond à la somme des surfaces closes et couvertes qui se situent sous une hauteur de 1,80 m. Elle est calculée au nu intérieur des murs.
Ainsi, est considérée comme surface taxable :
– Tous les types de bâtiments, y compris les combles, caves, celliers à la condition qu’ils dépassent 1,80 m de hauteur sous plafond
– Les annexes (comme un abri de jardin ou une dépendance)
De cette surface, doivent être déduit :
– les épaisseurs des murs qui donnent sur l’extérieur
– les trémies des escaliers et des ascenseurs
Un bâtiment non clos ou non couvert ne constitue donc pas de la surface taxable. Il peut s’agir d’une terrasse ou d’une pergola par exemple. Parfois, certaines installations non comptabilisées dans la surface taxable, peuvent être soumises à des taxes de façon forfaitaire. Par exemple : une place de stationnement, une installation de panneaux solaires, etc. Pour vous aider à calculer facilement votre surface taxable, le ministère a mis en place une fiche d’aide au calcul.
La taxe d’aménagement s’applique pour les projets de construction, d’agrandissement qui nécessitent un permis de construire. Elle est composée de 3 parts (communale, départementale et régionale). Le poids de chaque part est décidé par délibération locale : par le conseil municipal, le conseil départemental et le conseil régional (pour l’Île-de-France).
La part communale ou intercommunale est décidée :
– Automatiquement pour les communes régies par un plan local d’urbanisme (PLU), un plan d’occupation des sols (POS) et pour les communautés urbaines.
– De façon facultative et par délibération du conseil municipal dans les autres communes
La taxe foncière fait partie des impôts locaux perçus par les collectivités territoriales. Tous les propriétaires d’un bien immobilier sont concernés (logement, local d’activité, terrain). Même si vous n’occupez pas votre bien – s’il est en location par exemple – vous êtes tout de même redevable de la taxe foncière.
Comment faire un dossier de demande de permis de construire ?
Avant de constituer un dossier de permis de construire, il est impératif de se référer au Plan Local d’Urbanisme de votre commune pour localiser votre parcelle et suivre les différentes exigences et réglementations. Vérifiez si vous êtes ou non dans un secteur protégé, à proximité d’un bâtiment historique ou dans un quartier régi par les Architectes des Bâtiments de France (ABF). Vous pouvez également demander en mairie un certificat d’urbanisme pour connaître votre possibilité constructible.
Ensuite, vous devez remplir le formulaire Cerfa n°13406*06 avec l’ensemble des informations correspondant au demandeur et au projet. Le dossier ne s’arrête pas là. Vous devez constituer 8 pièces obligatoires. Plans graphiques, documents graphiques en 3D, descriptions et photographies. Voici la liste :
• La PC1 : un plan de situation du terrain
Afin d’identifier les règles d’urbanisme applicables, ce plan permet de situer le terrain sur la commune et de localiser sa zone
• Le PC2 : un plan de masse de la construction à édifier ou modifier
Vue aérienne, ce plan fait apparaître les bâtiments existants sur le terrain ainsi que ceux à édifier. Les dimensions et implantations du projet y figurent. Aussi, l’emplacement prévu pour le raccordement aux réseaux, les arbres existants et ceux qui seront abattus.
• Le PC3 : un plan de coupe du terrain et de la construction
Avant et après les travaux, ce plan montre le profil du terrain . Il indique donc le volume extérieur des construction et leurs implantations par rapport au profil du terrain.
• Le PC4 : une notice descriptive
La notice présente le projet dans sa globalité, la configuration du terrain, les matériaux et coloris prévus pour la construction.
• Le PC5 : un plan de façades et des toitures
Ces plans permettent d’apprécier l’aspect extérieur de la construction ainsi que ses hauteurs.
• Le PC6 : un document graphique 3D
Une modélisation 3D du projet dans son environnement est a insérer. Elle permet à l’administration d’avoir une vision précise du projet visible depuis l’espace public.
• Le PC7 : une photographie situant le terrain dans l’environnement proche
Cette photographie présente les constructions proches.
• Le PC8 : une photographie situant le terrain dans l’environnement lointain
Celle-ci présente l’environnement du projet, la rue et les constructions avoisinantes si elles existent.
Des pièces complémentaires viendront s’ajouter à votre dossier suivant les caractéristiques et la localisation de votre projet.
Où déposer le dossier ?
Votre dossier complété, il vous reste une dernière étape : le dépôt de votre permis de construire. Destination : les services d’urbanisme de la mairie de votre commune ! Vous devez déposer votre dossier papier en 4 exemplaires minimum. Soit par la poste soit en main propre.
Qui délivre les permis de construire ?
Votre dossier va ensuite partir en instruction. Il sera minutieusement examiné par un instructeur compétent qui fera le lien avec les réglementations de votre commune et la faisabilité urbanistique du projet. L’autorité compétente qui aura le dernier mot sur la validation de votre projet est le maire de votre commune !
Quel est le délai pour obtenir un permis ?
Le délai d’instruction d’un permis de construire est de 2 à 3 mois suivant le projet et sa localisation. Dans les 15 jours suivant le dépôt de votre dossier, un avis précisant les caractéristiques de votre projet est affiché en mairie. Si après le temps réglementaire d’instruction vous n’avez pas de nouvelle de votre mairie, vous pouvez considérer ça comme un accord tacite. Cependant, demandez confirmation à votre mairie avant de démarrer les travaux !
Combien de temps est-il valide ?
La durée de validité d’un permis de construire est de 3 ans, renouvelable deux fois 1 an. Par conséquent, la durée maximale de validité d’un permis de construire est de 5 ans.
Comment afficher son permis de construire ?
L’affichage du permis de construire sur le terrain est l’aboutissement de la procédure du permis de construire. Cela signifie que votre projet est dans la légalité et que vous pourrez prochainement commencer vos travaux ! Selon les réglementations, vous devez placer votre panneau de permis de construire, d’une dimension minimale de 80 par 120 cm, devant votre habitation et visible depuis la voie publique. L’autorisation d’urbanisme fournie par la mairie doit figurer sur le panneau. Le panneau doit rester en place pendant toute la durée des travaux. Vous devez inscrire dessus les informations suivantes :
• La référence du dossier
• La date de délivrance du permis de construire
• Les noms des bénéficiaires
• La nature du projet
• La ou les hauteur(s) de la/des constructions s’il y a
• La surface des bâtiments à démolir s’il y a
• La superficie du terrain
• S’il y a un recours à un architecte ainsi que son nom
• L’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté
• Les droits de recours des tiers
Qu’est-ce que le délai de droit des tiers ?
L’affichage de votre permis sur votre terrain déclenche le délai de recours des tiers. Cela veut dire que toute personne justifiant un intérêt peut porter un recours envers votre permis de construire sous condition qu’elle puisse prouver que votre projet affecte directement les conditions d’occupation et d’utilisation de son propre bien. Cette personne peut être un voisin proche de votre habitation par exemple.
Le délai de recours des tiers pour un permis de construire est limité à 2 mois. Il est généralement conseillé d’attendre les 2 mois réglementaires avant de commencer les travaux afin de laisser les tiers s’exprimer.
Comment contester un permis de construire ?
Si un tiers juge que le projet engagé dans son voisinage porte atteinte aux conditions d’occupation et d’utilisation de son propre bien, il peut engager une procédure de contestation de permis de construire.
Avant toute contestation, le tiers doit pouvoir visualiser l’affichage en mairie de votre permis et le recueillir. Il est totalement accessible au public. En l’étudiant, soit le tiers y voit une ou des failles lui permettant de justifier son recours. Soit le permis est conforme aux règles d’urbanisme. Dans ce dernier cas, la contestation peut s’avérer risquée. En effet, si le recours n’est pas recevable, le titulaire du permis peut réclamer dommages et intérêts au juge administratif.
Si le tiers possède des éléments tangibles pour une contestation, la procédure peut être entamée. Le tiers doit alors justifier précisément ses propos par des photographies, rapports, attestations etc. Deux possibilité s’offrent à lui :
• Un recours gracieux. Sur une lettre libre par lettre recommandée avec avis de réception. Le tiers y joint ses pièces justificatives précédemment élaborées. Aussi, le titulaire du permis de construire doit être informé qu’un recours gracieux a été effectué à son encontre. Cette notification est à envoyer dans les 15 jours suivant le dépôt du recours en mairie. Via une lettre recommandée avec avis de réception. Ce recours gracieux aura pour effet d’interrompre le délai de recours des tiers. Le tiers et le titulaire du permis peuvent alors entamer les négociations à l’amiable.
• Un recours contentieux. Si une négociation à l’amiable avec le titulaire du permis de construire n’est pas trouvée, le tiers peut poursuivre son recours. Le tribunal administratif peut être saisi via un recours contentieux accompagné des pièces justificatives. À l’instar du recours gracieux, il est obligatoire d’informer la mairie et le titulaire du permis qu’un recours contentieux est déposé. Via une lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de 15 jours après dépôt du recours. Suite à cela, le juge administratif prendra l’une des trois décisions suivantes : le permis est annulé. Les travaux, s’ils ont commencé, sont suspendus. Un délai est fixé dans lequel le titulaire du permis aura la possibilité de demander un permis modificatif.
Que faire en cas de refus ?
Malheureusement, même si vous avez mis tout votre amour à réaliser votre dossier, la mairie peut se donner le droit de refuser votre permis de construire. Et nombreuses peuvent en être les raisons : un projet qui ne correspond pas aux règles d’urbanisme, des pièces graphiques incomplètes ou pas assez détaillées, des pièces manquantes, etc.
Avant de refuser, la mairie peut demander des pièces complémentaires. Il faudra alors vous accrocher pour réaliser les pièces manquantes ou imprécises. À partir du dépôt en mairie des pièces complémentaires, le délai d’instruction du permis de construire repart à zéro.
Si le dossier est catégoriquement refusé c’est qu’il ne colle pas à la réglementation de votre commune. Si toutefois vous êtes persuadé que c’est le cas, vous pouvez toujours engager une procédure par un recours gracieux puis contentieux.
Comment modifier un permis en cours d’instruction ?
Modifier un permis de construire peut s’effectuer dès lors que les ajustements sont considérés comme mineurs. Il peut s’agir :
• Modification légère de l’aspect extérieur du projet
• Variation légère de la surface de plancher ou l’emprise au sol du projet
• Changement de destination d’une partie des bâtiments
Pour tout ajustement considéré comme plus important, vous devrez alors déposer un nouveau permis de construire. Pour toute modification du permis de construire, vous devez constituer un dossier qui regroupe le formulaire Cerfa n°13411*05 et les pièces qui y sont listées.
Comment transférer un permis de construire ?
Transférer un permis de construire peut se faire sous certaines conditions.
• Le permis de construire à transférer doit demeurer valide, légal et définitif
• Le titulaire du permis ainsi que le futur bénéficiaire doivent être en accord avec le transfert
Si les parties sont en désaccord, le nouveau propriétaire devra déposer une nouvelle demande de permis de construire. Le dossier de demande de transfert de permis est composé uniquement du formulaire Cerfa n°13412*06 et les pièces listées sur la notice au formulaire. Le dossier complété doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou le déposer directement en mairie.
Comment annuler un permis de construire ?
Annuler un permis de construire en cours d’instruction ou d’ores et déjà délivré est possible. Pour cela, vous devez contacter le service d’urbanisme ou la mairie qui vous a délivré l’autorisation de travaux puis lui mentionner votre demande d’annulation de permis. Aucune justification ne vous sera demandée.
